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獨家|碧桂園服務收購中梁物業全部股份中梁控股實控人楊劍為何急于變現？

2022-02-12 18:17:09 來源：英為財情

財聯社（廣州，記者陳業）繼收購藍光嘉寶、富力物業及彩生活核心資產后，物管行業“并購王”碧桂園服務再次出手。

2月12日，財聯社記者從不同渠道獨家獲悉，碧桂園服務已收購中梁物業全部股份，目前雙方已簽署相關收購協議。據知情人士透露，價格方面雙方均較為滿意。

據了解，中梁物業上市主體中梁百悅智佳并非中梁控股（02772.HK）旗下子公司，其實控人為中梁控股董事長楊劍。

中梁百悅智佳于2021年4月29日首次遞表港交所，招股書于半年后失效。該公司于同年11月24日二度遞表，并于12月23日通過上市聆訊，但遲遲未在港交所敲鑼。

中梁百悅智佳第二次遞交的招股書顯示，截至2021年6月30日，其在管項目291個，簽約管理項目508個，覆蓋18個省、兩個直轄市及三個自治區的154個城市；在管建筑面積為3320萬平方米，超過半數來自中梁控股開發的物業。

招股書披露，2021年上半年，中梁百悅智佳收益為6.63億元，同比增長207.3%；凈利潤為1.06億元，同比增長307.7%。

對于楊劍為何將已通過上市聆訊的物管企業轉讓出去，有業內人士認為，或與其急于變現，為地產板塊解困有關。

最近一年，房企融資“三條紅線”、房地產貸款集中度管理等政策，重塑了整個房地產行業的格局。去年下半年以來，全國樓市成交急劇降溫，加之個別大型房企風險暴露引發全行業信用收縮，部分民營房企流動性出現階段性緊張的狀況。

在此背景下，部分房企實控人開始變賣旗下物管企業“救急”，物業行業并購潮涌。

同不少前幾年激進擴張的民營房企類似，中梁控股目前的資金情況亦不容樂觀。今年1月28日，標普將中梁控股的長期發行人信用評級從“B+”下調至“B”，其認為，由于融資渠道收緊和銷售放緩，中梁控股在未來6個月面臨的流動性壓力將越來越大。

“中梁控股匯出資金以償還1月份到期的2.5億美元高級票據之后，其在2022年仍有大約10億美元的海外到期票據，主要集中在第二季度和第三季度，需要依靠內部現金流償還到期債務。”標普表示。

記者查詢獲悉，今年中梁控股到期美元債共有3筆，最早到期的是一筆發行規模為3億美元的票據，將于5月11日到期，票面利率為8.5%。

而中梁控股實控人選擇將中梁百悅智佳全部股份轉給碧桂園服務，或因雙方關系較為密切。招股書顯示，2021年3月30日，碧桂園服務與中梁現代服務（中梁百悅智佳的前身）訂立投資協議，前者通過附屬公司碧桂園物業香港以約2.4億港元的價格入股后者，成為中梁現代服務持股比例達6.24%的股東。

業內人士分析，基于當前房地產市場環境，資本市場對物管企業的估值已有所降低，中梁百悅智佳如果選擇登陸港股，能否獲得理想估值存在較大不確定性。而楊劍選擇直接將中梁百悅智佳全部股份轉給碧桂園服務，不僅能快速獲得資金，同時由于碧桂園服務已是中梁百悅智佳的戰略投資者，雙方在估值、流程方面更容易達成一致。

去年11月，碧桂園服務再次配售約80億港元。彼時，一位接近碧桂園服務的知情人士表示，當前市場存在很多機會，碧桂園服務或是為潛在收并購做資金上的準備。

財聯社記者獲悉，碧桂園服務曾與奧園健康接洽，有意收購奧園健康物業板塊，但因交易條件未達成，其暫時退出了收購事宜。此次碧桂園服務收購中梁百悅智佳，在管面積將進一步擴大，有助于其實現5年營收超千億的目標。

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